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土地活用

区画整理方式による土地整備

区画整理方式

当事務所に多く寄せられる土地についてのご相談内容は、

『土地を一括で売るか悩んでいる』

先祖代々の土地だけど、管理が大変』

『土地はあるけど良い使い方がわからない』

こういった内容のご相談が多くあります。

このページをご覧の方も同じような悩みをお持ちではないでしょうか。

区画整理方式

土地の価値とは

区画整理方式

土地というものは様々な条件によって価値が変わります。

建物と違うのは用途の幅がとても広いので、使い方次第で全く違う価値の側面

があったりする事も少なくありません。

しかし、どの用途でも関係するのは『土地を使う為の準備』です。

土地はそのまますぐに使える事は稀です。

上の図を元にした例えであれば、


造成をしない開発行為不許可となります。

地目に合わない行為不許可となります。

整備をしないままの土地→地形によって効率を考える必要があります。


上記の様にただ使うにしても『利用の準備をしていない』という状態では高い価値を

持っているとは言えず、かといって準備の為には費用がかさんでしまう訳です。

区画整理方式

区画整理方式とは

区画整理方式

土地の利用価値が低いまま保持していませんか?

土地を売却する際に更地のままでは、土地の価格は低く評価されてしまいます。

また、大きめの土地でも一括で売却せざる得ないため、多くの土地を低価格のまま

手放さなければならない事態となります。

弊社で提案するのは『土地の価値を上げる事』に重点を置いた方法の一つです。


①全体企画を立てる

②企画実行の為に生ずる必要経費分の売却企画を立てる

③実行後精算後の残りの土地を所有管理する


この流れを行えれば『整備済みの土地を残す事』となります。

結果、その土地に眠れる真の価値を引き出す事となるのです。

当然、多数の許可や申請が必要となりますが、弊社では今までの実績を元にして

企画から完成までをご提案させていただきます。

ご興味のある方はお気軽にお問い合わせ下さい。

市街化調整区域での土地利用

市街化調整区域

市街化調整区域は都市計画法の定義として、「市街化を抑制すべき区域」とされ、

この区域では開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われません。

つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域と言えます。

乱開発をせず秩序ある市街を増やす為に設けられた地域です。

もちろん全く利用出来ないということではなく、許可されている用途の範囲内であれば

利用をすることが可能です。

区画整理方式

市街化調整区域の規定

市街化調整区域

都市計画法にて「市街化を抑制すべき区域」とされる地域と定められていますが、

どれぐらいの広さがあるかと言うと、国土の約10.3%程と言われています。

10%と聞くと少ないと感じる人も多いかもしれませんが、日本の国土の67%は「山林」です。

山林を除く23%の中で10%が市街化調整区域という事となります。(勿論、厳密には違いますが…)

調整区域は少ないとは言えませんが、規定が多いのは確かです。

市街化を抑制しているので何でもできる訳ではありません。

駐車場、資材置き場、公的な施設等であれば地区によりますが、

正式な手続きや申請を行えば許可が出ます。

上記に加えて最近は「太陽光発電用地」としての使い道にも焦点が当てられています。

市街化調整区域

市街化調整区域における許可申請の一例

市街化調整区域

市街化調整区域における許可申請の一例を紹介していきます。

【農地転用許可】

現状が農地である土地において変更を加える場合には必ず必要となります。

詳しくは当ホームページ「農地法許可関連について」をご覧下さい。


【都市計画法関連:分家申請】

市街化調整区域では絶対に家を建ててはいけない訳ではありません。

下記の要件を満たせば『分家住宅』として申請をする事が出来る場合があります。

1、市街化調整区域内に長期居住する者のための住宅

2、自己用住宅を所有する世帯の親族のための住宅

3、線引き前から新族の所有する土地における住宅

(県・地域・市町村によって違う細かなルールがあります。実行検討の際には、必ず各分野のプロに事前相談をして下さい。)


【都市計画法関連:既存集落】

「既存集落」は、都市計画法を施行した日(1968年…昭和43年)に、それなりの家が

存在・集落が既に形成されていた場所の事を指します。

市街化調整区域であっても、その場所の出身者の方や、土地を保有している人(子供孫含む)

などの限定された人にだけ、自己用の住宅でしたら建築の許可が出る場合があります。

※何故「場合がある」なのかは、県・地域・市町村によって違うルールがあるからです。

 実行の際には必ず各分野のプロに事前相談をして下さい。)


【調整区域内適合事業関連】

前項「調整区域内での規定」でも紹介しましたが、駐車場・資材置き場・太陽光用地・

公的な施設が主にあげられますが、公的な施設を除いて共通する事項があります。

それは、『更地や農地に戻しやすい=原状回復が容易』という点です。

人が住む建物は容易に壊すわけにはいきません。未来における状態を鑑みて作られている規定という事です。

最近は、農地転用と太陽光用地としての許可を合わせたご依頼が増えています。

集客が不要

ソーラー機器が静かである」

条件が比較的容易な場合が多い(陽当たり・電柱の有無・道路幅・周辺環境)」

自動性があるというのが人気の秘訣なのでしょう。時代を感じる今日この頃です。

まとめ

まとめ
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